INVESTIR À L’ÎLE MAURICE : LE GUIDE IMMOBILIER PDS 2026

L’Île Maurice s’impose en 2026 comme l’une des destinations les plus attractives au monde pour l’investissement immobilier international. Stabilité politique, fiscalité compétitive, permis de résidence accessible et qualité de vie exceptionnelle en font une destination de premier plan pour les investisseurs français souhaitant diversifier leur patrimoine hors zone euro.

POURQUOI INVESTIR À L’ÎLE MAURICE EN 2026 ?

L’Île Maurice offre une combinaison rare d’avantages patrimoniaux qui n’existe pratiquement nulle part ailleurs dans l’océan Indien. Pour un investisseur français résident fiscal en France, les avantages sont particulièrement significatifs :

• Imposition à taux réduit sur les revenus locatifs, conformément à la politique fiscale de la Mauritius Revenue Authority

• Aucune taxe sur les plus-values immobilières à la revente pour les particuliers

• Absence d’IFI : la convention fiscale franco-mauricienne organise la répartition des droits d’imposition entre les deux États

• Aucun droit de succession en ligne directe

• Convention fiscale France-Maurice permettant d’éviter les doubles impositions

LE CADRE LÉGAL : COMMENT LES ÉTRANGERS ACHÈTENT À MAURICE

Les non-citoyens ne peuvent pas acheter librement sur le marché immobilier mauricien. L’acquisition est strictement encadrée et limitée aux programmes approuvés par l’Economic Development Board (EDB).

Deux dispositifs principaux s’offrent aux investisseurs en 2026.

LE PDS — PROPERTY DEVELOPMENT SCHEME

Le Property Development Scheme (PDS) permet le développement de résidences destinées à la vente aux non-citoyens, aux citoyens mauriciens et à la diaspora. Il s’agit aujourd’hui du programme de référence.

Ce que prévoit le PDS :

• Développement de résidences haut de gamme sur un terrain minimum de 0,4220 hectare

• Biens éligibles : villas, appartements, penthouses et propriétés similaires avec services

• Minimum de 6 unités résidentielles par projet

• Présence obligatoire d’infrastructures commerciales et de loisirs

• Vente sur plan, en construction ou livrée

• Permis de résidence accordé pour un investissement supérieur à 375 000 USD

Exemples de projets :

• Ekô Savannah : villas de prestige à Tamarin

• Legend Hill Residences & Spa : biens d’exception à Rivière Noire

LE SCHÉMA G+2 — APPARTEMENTS EN IMMEUBLE

Les étrangers peuvent également acquérir des appartements dans des immeubles d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée.

Exemple : 147 International Residences à Tamarin Bay.

Les règles fiscales sont similaires à celles des programmes PDS.

LES CHANGEMENTS RÉGLEMENTAIRES IMPORTANTS EN 2026

Nouvelles règles de paiement (depuis décembre 2024)

• 85 % du prix doivent être payés en roupies mauriciennes

• 15 % peuvent être réglés en devises étrangères

• Application pour toutes les acquisitions depuis le 13 décembre 2024

Hausse des droits d’enregistrement et taxe de transfert (au 1er juillet 2026)

• Droits d’enregistrement : 10 % (contre 5 % auparavant)

• Taxe de transfert : 10 % (contre 5 %)

• Applicable à tous les actes signés à partir du 1er juillet 2026

Point d’attention :

Tout acte signé avant le 1er juillet 2026 bénéficie encore du taux de 5 %, ce qui peut représenter une économie importante

Téléchargez le guide fiscal 2026 pour investisseurs étrangers

LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE À MAURICE

Imposition sur les revenus

La fiscalité mauricienne repose sur un système historiquement à 15 %, évoluant vers une progressivité jusqu’à 20 % pour les résidents. Les revenus fonciers d’un non-résident sont imposés à Maurice selon la convention fiscale.

Aucune taxe sur les plus-values

L’Île Maurice ne prélève aucun impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers, contrairement à la France.

Résumé des avantages fiscaux

• Revenus locatifs : imposition locale

• Plus-value : 0 %

• IFI : non applicable

• Droits de succession : 0 %

• Taxes locales : inexistantes

LE PROCESSUS D’ACQUISITION : LES ÉTAPES CLÉS

1. Sélection du programme et du bien

2. Signature du contrat préliminaire avec acompte

3. Constitution du dossier EDB par le promoteur

4. Règlement financier selon les nouvelles règles

5. Signature de l’acte notarié

6. Enregistrement du titre de propriété

7. Demande de permis de résidence si éligible

PERMIS DE RÉSIDENCE PAR L’IMMOBILIER

Un investissement supérieur à 375 000 USD permet d’obtenir un permis de résidence.

Ce permis couvre :

• L’acquéreur

• Le conjoint

• Les enfants à charge

Il reste valide tant que le bien est détenu

CONCLUSION : UNE STRATÉGIE PATRIMONIALE À LONG TERME

Investir à l’Île Maurice via un programme PDS ou G+2 constitue une stratégie patrimoniale complète. Elle combine :

• Pleine propriété

• Fiscalité avantageuse

• Absence de taxation sur les plus-values

• Accès à un cadre de vie exceptionnel

La hausse des droits d’enregistrement en 2026 incite à anticiper son investissement sans compromettre la qualité du projet.

Votre patrimoine mérite d’exister au-delà des frontières

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